Peraturan Zonasi

Peraturan Zonasi dibuat untuk mengantisipasi dampak yang timbul dari pemanfaatan ruang sehingga perlu adanya sistem pengendalian pembangunan dan pedoman pengelolaan kawasan yang sesuai dengan karakteristik dan/ kebutuhan kawasan tersebut sejalan dengan tingkat perkembangannya. Peraturan zonasi juga dibuat karena diperlukannya alat operasionan rencana tata ruang dan suatu peraturan yang melengkapi RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) agar pengendalian pembangunan lebih efektif. Sehingga fungsi dari peraturan zonasi adalah untuk perangkat pengendalian pemanfaatan ruang, pedoman pengendalian, dan dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang.

Pengertian zonasi menurut UU nomor 26 tahun 2007 tentang penataan ruang tidak disebutkan dalan UU, namun dijelaskan dalam penjelasan umum UU, yaitu terdapat pada penjelasan umum nomor 6, yang menyebutkan, peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tataruang. Dan disebutkan pula dalam penjelasan pasal 36 ayat 1, yaitu peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan ruang dan unsur-unsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona peruntukan dengan rencana rinci tata ruang. Peraturan zoning dalam ruang lingkup UU 26 tahun 2007 termasuk dalam pengendalian pemanfaatan ruang dalam bentuk pelaksanaan di penyelenggaraan penataan ruang.

Sumber gambar: http://townhall.townofchapelhill.org/agendas/2007/05/07/2a/2a_northern_area_moratorium_memo.htm

Peraturan zonasi diberbagai negara terdiri dari dua unsur, yaitu zoning map dan zoning text/statement. Zoning map berisi tentang pembagian blok peruntukan (zona) dengan ketentuan aturan untuk tiap blok peruntukan dan mengggambarkan peta guna lahan dan lokasi tiap fungsi lahan dan kawasan. Sedangkan Zoning tex/statement/legal text berisi tentang aturan-aturan yang menjelaskan tentang guna lahan suatu kawasan, permitted and conditionan uses, minimum lot requarements, standar pengembangan, dan administrasi pengembangan zoning. Materi-materi yang terkandung didalamnya adalah zona-zona dasar, seperti zona budidaya atau pengembangan, penggunaan lahan dan bangunan, intensitas (seperti KDB,KLB,KDH,dsb), tata massa bangunan, persyaratan prasaranan minimum, dan aturan tambahan seperti estetika,media,reklame, pemandangan. Penyusun atau lembaga yang menjadi aktor dalam peraturan zonasi ini dibagi menjadi empat klasifikasi, yaitu planning zommision (di Indonesia berupa Bappeda) yang bertugas merekomendasikan batas zona, menelaah dan membuat rekomendasi untuk semua perubahan terhadap peraturan/peta zonasi, boar of appeal (BKPRD,TKPRD) yang mempertimbangkan pemohonan variansi,pengecualian,keberatan,dan menafsirkan ketidak jelasan aturan/batas zona, governing body yaitu DPRD yang mengesahkan perda peraturan zonasi yang memimiliki kewenangan tertinggi dalam perubahan peraturan dan peta zonasi, dan terakhir adalah staff (aparat dinas daerah) yang bertugas untuk mengadministrasikan permohonan peraturan zonasi, menegakkan peraturan zonasi, menyediakan telaah proyek atau informasi lainnya untuk ketiga lembaga diatas.

Tahap-tahap dalam pembuatan peraturan zonasi antara lain adalah menyusunan klasifikasi zona (zona budidaya atau zona lindung), penyusunan daftar kegiatan, deliniasi blok peruntukan,penyusunan aturan teknis zonasi, standar zonasi, pemilihan teknik pengaturan zonasi, penyusunan zoning map dan zoning text, penyusunan perhitungan dampak, peran serta masyarakat, dan aturan administrasi. Dalam penyusunan aturan pelaksanaan ini terdapat 3 aturan lainnya, yaitu variansi,insentif dan disentif, dan aturan mengenai perubahan pemanfaatan ruang. Aturan variansi adalah kelonggaran yang diberikan untuk tidak mengikuti peraturan zonasi yang ditetapkan pada suatu persil tanpa perubahan yang berarti dari peraturan zonasi yang di tetapkan. Jenis-jenis variansi yang diperbolehkan antara lain minor variance atau izin untuk bebas dari aturan standar demi menghilangkan kesulitan akibat kondisi fisik lahan, non conforming dimension yaitu kelonggaran berupa pengurangan ukuran dari yang ditetapkan seperti perubahan koefisien dasar bangunan, non conforming use adalah izin yang diberikan untuk melanjutkan penggunaan lahan.bangunan/struktur yang telah ada waktu peraturan zonasi ditetapkan dan tidak sesuai dengan peraturan zonasi, interim development yang berupa izin pembangunan yang diberikan untuk melaksanakan pembangunan antara tahapan dari pembangunan secara keseluruhan, dan terakhir interim temporaru use atau izin penggunaan lahan sementara yang diberikan dalam jangka waktu tertentu sebelum pemanfaatan ruang final direalisasikan. Aturan kedua adalah aturan insentif dan disensitif. Aturan insentif adalah aturan untuk mendorong pembangunan yang memberikan manfaat yang besar bagi masyarakat dan sejalan dengan rencana tata ruang sehingga dapat pula mendorong partisipasi masyarakat dan pengembang dalam pelaksanaan pembangunan. Sedangkan aturan disensitif adalah aturan-aturan untuk menghambat atau membatasi pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang atau pembangunan yang menimbulkan dampak cukup besar untuk masyarakat di sekitarnya. Aturan lainnya adalah aturan mengenai perubahan pemanfaatan ruang. Perubahan pemanfaatan lahan yang berbeda dari penggunaan lahan dan peraturannya yang ditetapkan dalam peraturan zonasi dan peta zonasi. Tujuannya adalah untuk mengakomodasi fleksibilitas pemanfaatan ruang sehingga membuka peluang yang lebih besar bagi pihak swasta untuk berpatisipasi dalam pembangunan secara seimbang dengan tetap berorienstasi pada usaha melindungi kesehatan, keselamatan, dan kesejahteraan masyarakat. Jenis perubahan yang biasanya dilakukan adalah seperti perubahan penggunaan lahan, intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata massa bangunan, dan perunahan ketentuan prasarana minimum juga perubahan lainnya yang masih ditoleransi tanpa menyebabkan perubahan keseluran blok/ sub blok peruntukan. Sedangkan sanksi yang dilakukan untuk pelanggar peraturan zonasi adalah sanksi pidana, sanksi perdata, dan sanksi administrasi.